Conceptos Jurídicos

SUELO RURAL NORMAS GENERALES

La identificación y delimitación de las áreas destinadas a vivienda campestre debe encontrarse en el plan del ordenamiento territorial para otorgar licencias de parcelación o construcción en suelo rural para tal actividad.

PLANES PARCIALES EN SUELO DE EXPANSION URBANA

El Decreto 1077 de 2015 reglamenta de manera general, el procedimiento para la formulación y adopción de planes parciales y, de manera especial, el contenido para las áreas sujetas a tratamiento de desarrollo dentro del perímetro urbano y las áreas comprendidas en el suelo de expansión urbana para su incorporación al perímetro urbano.

RECONOCIMIENTO DE EDIFICACIONES

Para la procedencia del reconocimiento de la existencia de una edificación se requiere que la misma cumpla con el uso previsto por las normas urbanísticas vigentes del respectivo municipio o distrito y se haya concluido como mínimo cinco (5) años antes de la solicitud de reconocimiento, al momento de la entrada en vigencia de la Ley 1848 de 2017, cuya fecha de expedición fue el 18 de julio de 2017. Lo anterior, sin perjuicio de las condiciones particulares que establezcan los municipios o distritos en sus planes de ordenamiento territorial en el ejercicio de su autonomía para la aplicación de los distintos instrumentos urbanísticos en su territorio.

PLANTEAMIENTOS DE PLUSVALIA

La participación en plusvalía es exigible para la solicitud de licencias de urbanización y construcción, los actos que impliquen cambio de uso efectivo del inmueble, los actos que impliquen transferencia del dominio sobre el inmueble y en los eventos de adquisición de títulos valores representativos de derechos adicionales de construcción.

SUBDIVISION POR OBRA DE UTILIDAD PUBLICA

El parágrafo 3° del artículo 2.2.6.1.1.6 del Decreto 1077 de 2015 hace referencia a la subdivisión por motivo de la ejecución de obras de utilidad pública. Sobre este punto, se debe aclarar que el Decreto 1077 de 2015 no contempla una definición ni una exigencia de documentos específicos para las “obras de utilidad pública”. No obstante, el artículo 58 de la Ley 388 de 1997define los motivos de utilidad pública, en un sentido amplio se podrá entender como obras de utilidad pública las descritas anteriormente, sin perjuicio de otras declaraciones de utilidad pública determinadas en otras normas nacionales.

CANCELACION FOLIO DE MATRICULA

La cancelación de un folio de matrícula procede por englobe, venta de parte restante, orden jurídica o administrativa o sustentada jurídicamente en un documento que así lo fundamente jurídicamente.

INCORPORACION DE LA GESTION DEL RIESGO EN EL ORDENAMIENTO TERRITORIAL

Los municipios deben identificar sus zonas de riesgo alto no mitigable a partir de estudios técnicos que soporten la categorización de un área específica en estos términos. Para lo cual, bajo el principio de gradualidad que trata la Ley
1523 de 2012, el Decreto 1077 de 2015 plantea el desarrollo de estudios detallados en aquellas áreas identificadas por los estudios básicos incorporados en el POT vigente del municipio.

DOCUMENTOS Y TITULARES DE LICENCIAS

Para la revisión de un proyecto de construcción, se requiere del certificado de libertad y tradición, como también copia o declaración privada, este último es necesario solo si no existe otro documento donde se pueda establecer la dirección del predio objeto de la solicitud, es decir, que la declaración de impuesto predial unificado es un documento que se orienta a la determinación de la nomenclatura oficial de un predio.

PRORROGAS LICENCIAS URBANISTICAS

Se precisa que el parágrafo 3 transitorio del artículo 2.2.6.1.2.4.1 del Decreto 1077 de 20151 , establece que las licencias urbanísticas que estuvieren vigentes en virtud de una primer prórroga al momento de entrada en vigencia del Decreto 1019 de 2021 (que adicionó el referido parágrafo), esto es, al 27 de agosto de 2021, podrán solicitar una segunda prórroga por un plazo adicional de doce (12) meses contados a partir de la fecha de vencimiento de la primera prórroga. De lo anterior, se puede concluir que solo aquellas licencias urbanísticas que estuvieron vigentes en virtud de una primer prórroga al 27 de agosto de 2021, podrán solicitar una segunda prórroga.

EXCEPCIONES DE SUBDIVISION

Es dable concluir que dado que los predios rurales no pueden fraccionarse en una extensión inferior a la Unidad Agrícola Familiar – UAF -, se tiene que, para el otorgamiento de licencias de subdivisión en el suelo rural, la autoridad municipal a cargo del trámite o el curador urbano en los municipios donde exista esta figura, deberá verificar que se esté dando cumplimiento a la extensión de la UAF establecida en la precitada resolución o la norma que la adicione, modifique o sustituya, para la respectiva zona relativamente homogénea.

ORDENAMIENTO TERRITORIAL

En el evento que el municipio o distrito considere ajustar las diferentes clases de suelo, podrá hacerlo con base en estudios técnicos que soporten la decisión y solo en el marco de la revisión del plan de ordenamiento territorial. Igualmente ocurre con los usos del suelo, cuya modificación sólo podrá emprenderse con motivo de la revisión del plan de ordenamiento territorial. Tales revisiones se harán por los motivos y condiciones contemplados en los mismos planes de ordenamiento territorial, según lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley 388 de 1997, modificado por el artículo 120 del Decreto Ley 2106 de 2019.

EMPALME PLANEACION Y CURADOR

En primer lugar se debe aclarar que con la modificación del Decreto 1077 de 2015 mediante el Decreto 1203 de 2017 no se previó mantener el artículo 2.2.6.6.3.14, en consecuencia no se adoptó un procedimiento específico para la transición de las entidades municipales o distritales competentes para la expedición de las licencias a los curadores urbanos. En esta medida, las autoridades públicas deberán adelantar la mencionada transición aplicando las normas generales establecidas en la Ley 1437 de 2011, teniendo especial atención de los principios establecidos en el artículo 2 de esta Ley, así como a los derechos y deberes de los ciudadanos y de las autoridades públicas. Igualmente, se deberá valorar que los procedimientos que adelanten los curadores urbanos por disposición legal y reglamentario son objeto de expensas, lo cual puede incidir en los costos y los derechos de los ciudadanos que radicaron licencias en legal y debida formal antes de la adopción de esta figura en el municipio o distrito.

PROCEDIMIENTO SUSPENSION TRAMITE LICENCIAS

El momento para exigir los estudios detallados de amenaza y riesgo por fenómenos de remoción en masa e inundaciones, es con la revisión de documentos de radicación de la licencia de urbanización o, en su defecto, en el acta de observaciones, de tal manera que, al estar definidas las acciones de mitigación, estas puedan ejecutarse dentro de la vigencia de la licencia como una obligación del urbanizador. Una vez verificadas las normas del Decreto 1077 de 2015, no se observa que exista un procedimiento urbanístico que le permita a las autoridades exigir acciones de mitigación de riesgos a una licencia de urbanización otorgada en el año 2013.

REGLAS PARA LA REVISION

El vencimiento de la vigencia de largo plazo de los planes de ordenamiento territorial marca el momento a partir del cual se acciona el deber de la administración de iniciar la formulación de su revisión general. Esto para garantizar que estos planes, entendidos como instrumentos que determinan el modelo de ocupación del territorio, sean ajustados en su totalidad cada 12 años, equivalentes a 3 períodos constitucionales, atendiendo las nuevas necesidades y realidades que se presenten en el territorio municipal. No obstante lo anterior, si bien la revisión de los planes de ordenamiento territorial constituye un mandato de la ley, la normatividad vigente no prevé sanciones a los alcaldes municipales o distritales por no actualizar el plan de ordenamiento territorial.

INDICES DE OCUPACION DE USOS INDUSTRIALES

La exigencia respecto de los índices de ocupación para el desarrollo de usos industriales en suelo rural suburbano es que el 70% del área del predio o predios que conforman la unidad mínima de actuación se destine a la conservación o recuperación de la vegetación nativa, respecto de lo cual esta norma no prevé, literalmente, la ejecución de un plan de reforestación. Lo anterior no es óbice para que, en el evento de pretender desarrollar en el área de conservación o recuperación de la vegetación nativa algún proyecto ambiental, tales actividades deban desarrollarse con observancia de lo dispuesto en la materia por la autoridad ambiental competente al efecto.

DESCUENTOS SOLICITUDES LICENCIA CONSTRUCCION VIVIENDA VIS

El pago que se realiza por trámites de licencias de construcción de vivienda de interés social es menor al que se debe realizar para otras modalidades de vivienda. Cabe agregar que el cobro por el estudio, tramite y expedición de licencias y otras actuaciones urbanísticas, aplica exclusivamente en los municipios o distritos en los que exista la figura de curador urbano, de no existir, el trámite de licenciamiento y demás actuaciones urbanísticas, deberá efectuarse ante las autoridades municipales o distritales competentes, las cuales no podrán efectuar ningún cobro a título de expensas urbanas, En cuanto al impuesto de delineación urbana, es competencia exclusiva de los municipios y distritos determinar en las reglamentaciones locales de la materia de exclusiones o descuentos respecto de licencias de construcción relacionadas con la vivienda de interés social.

UNIDADES DE PLANIFICACION RURAL

Las unidades de planeamiento rural desarrollan y precisan los planes de ordenamiento territorial, de lo cual se puede concluir que estas no pueden exceder ni contradecir a estos planes sino reglamentar su contenido. De lo anterior se puede concluir que el contenido de las unidades de planificación rural se circunscribe a las temáticas antes mencionadas y solo pueden reglamentar aquello previsto previamente en el respectivo plan de ordenamiento territorial.

REGIMEN DE EXCEPCION EN LICENCIAS

Si en un proyecto se pretende desarrollar una construcción que necesite cimientos, soporte cargas gravitacionales, genere intervención y/o detrimento en el terreno, su comportamiento dinámico corresponda al de una edificación convencional y su uso primordial es la habitación u ocupación por seres humanos, se requerirá que esta cumpla con las Normas de Construcción Sismo Resistente (Ley 400 de 1997 y Norma Sismo Resistente NSR-10 o las normas que las adicionen, modifiquen o sustituyan) y por consiguiente, deben adelantar el trámite de licenciamiento urbanístico correspondiente con base en la normatividad vigente (Ley 388 de 1997, Decreto 1077 de 2015 y las Resoluciones 1025 y 1026 de 2021 expedidas por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio o las normas que las adicionen, modifiquen o sustituyan), de tal forma que no se ponga en peligro la vida y se garantice la seguridad de quiénes las ocupan.

USOS DEL SUELO Y DETERMINANTES

El índice de ocupación es un parámetro que regula el área que puede ocupar una edificación en primer piso, entendiendo que según el numeral 14 del artículo 4 de la Ley 400 de 1997 una "edificación" es "una construcción cuyo uso primordial es la habitación u ocupación por seres humanos." Es así que para el cálculo del índice de ocupación se descuentan, entre otras, las áreas para la localización de infraestructura de las redes primarias de servicios públicos, por tanto, estarían excluidas las áreas para el desarrollo de proyectos de energías renovables. En todo caso, los municipios y distritos dentro del marco de su autonomía territorial son los encargados de definir la manera en que se calcula y determina el índice de ocupación en su territorio.

SUELO RURAL SUBURBANO

En relación con el componente rural del Plan de Ordenamiento Territorial, el numeral 4º del artículo 14 de la referida ley, establece que en las zonas suburbanas se deben localizar y dimensionar con precisión a las intensidades máximas de ocupación y usos admitidos, las cuales deberán adoptarse teniendo en cuenta su carácter de ocupación en baja densidad, de acuerdo con las posibilidades de suministro de servicios de agua potable y saneamiento básico, en armonía con las normas de conservación y protección de recursos naturales y medio ambiente.