Conceptos Jurídicos

REGIMEN DE EXCEPCION EN LICENCIAS

Si en un proyecto se pretende desarrollar una construcción que necesite cimientos, soporte cargas gravitacionales, genere intervención y/o detrimento en el terreno, su comportamiento dinámico corresponda al de una edificación convencional y su uso primordial es la habitación u ocupación por seres humanos, se requerirá que esta cumpla con las Normas de Construcción Sismo Resistente (Ley 400 de 1997 y Norma Sismo Resistente NSR-10 o las normas que las adicionen, modifiquen o sustituyan) y por consiguiente, deben adelantar el trámite de licenciamiento urbanístico correspondiente con base en la normatividad vigente (Ley 388 de 1997, Decreto 1077 de 2015 y las Resoluciones 1025 y 1026 de 2021 expedidas por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio o las normas que las adicionen, modifiquen o sustituyan), de tal forma que no se ponga en peligro la vida y se garantice la seguridad de quiénes las ocupan.

USOS DEL SUELO Y DETERMINANTES

El índice de ocupación es un parámetro que regula el área que puede ocupar una edificación en primer piso, entendiendo que según el numeral 14 del artículo 4 de la Ley 400 de 1997 una "edificación" es "una construcción cuyo uso primordial es la habitación u ocupación por seres humanos." Es así que para el cálculo del índice de ocupación se descuentan, entre otras, las áreas para la localización de infraestructura de las redes primarias de servicios públicos, por tanto, estarían excluidas las áreas para el desarrollo de proyectos de energías renovables. En todo caso, los municipios y distritos dentro del marco de su autonomía territorial son los encargados de definir la manera en que se calcula y determina el índice de ocupación en su territorio.

SUELO RURAL SUBURBANO

En relación con el componente rural del Plan de Ordenamiento Territorial, el numeral 4º del artículo 14 de la referida ley, establece que en las zonas suburbanas se deben localizar y dimensionar con precisión a las intensidades máximas de ocupación y usos admitidos, las cuales deberán adoptarse teniendo en cuenta su carácter de ocupación en baja densidad, de acuerdo con las posibilidades de suministro de servicios de agua potable y saneamiento básico, en armonía con las normas de conservación y protección de recursos naturales y medio ambiente.

CESIONES URBANISTICAS

La cesión obligatoria como instrumento de gestión del suelo para la distribución equitativa de cargas y beneficios, debe ser DETERMINADA por el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrollen o complementen y su DESTINO corresponde a vías, equipamientos colectivos y espacio público en general. Por lo tanto, le corresponde al municipio o distrito determinar las áreas de cesión conforme a su plan de ordenamiento territorial y acatar las decisiones judiciales que se hayan emitido al respecto.

CERTIFICADO TECNICO DE OCUPACION

Los certificados técnicos de ocupación deben ser expedidos por quien ejerza como supervisor técnico independiente en la respectiva obra quienes deberán cumplir las condiciones establecidas en el Capítulo 5 del Título VI de la Ley 400 de 1997 para su ejercicio. De otra parte, se debe tener en cuenta que no existe un formato estándar del certificado técnico de ocupación, sin embargo este debe contener, como mínimo, lo señalado en el Apéndice A-6, Titulo I. Capítulo 1.4, sección 1.4.3.8.1, del anexo técnico del Decreto 945 de 2017. El presente pronunciamiento se emite en los términos del artículo

NEGACION LICENCIAS URBANISTICAS

El objeto de levantar o emitir un acta de observaciones es el de informar acerca de las actualizaciones, correcciones o aclaraciones que deben hacerse al proyecto objeto de solicitud y por tanto, el acta de observaciones no constituye una decisión sobre la viabilidad de la solicitud.

SITUACIONES JURIDICAS CONSOLIDADAS

El artículo 28 de la Ley 2079 de 2021, que modificó el artículo 36 de la Ley 388 de 1997, estableció que los actos administrativos de contenido particular y concreto en firme que autorizan las actuaciones urbanísticas consolidan situaciones jurídicas en cabeza de sus titulares, y los municipios y distritos, deberán respetar los derechos y obligaciones que se derivan de tales actos. las licencias urbanísticas implican derechos de construcción y desarrollo y, en tal sentido, las administraciones municipales y distritales deben considerar dichos derechos y, ante modificaciones normativas, deben procurar y propender por la estabilidad de los mismos.

DOCUMENTACION LICENCIAS URBANISTICAS

De acuerdo a lo establecido en el artículo 2.2.6.1.2.1.7 del Decreto 1077 de 2015, aquellos requisitos sustanciales que garanticen el cumplimiento del plan de ordenamiento territorial, como puede ser el caso de instrumentos de planificación intermedios como instrumentos reglamentarios y complementarios de dicho plan, deben ser cumplidos para el otorgamiento de las licencias, sin que esto habilite a los municipios a establecer documentos o requisitos adicionales de diferente naturaleza.

FORMULACIÓN DE LOS MACROPROYECTOS DE INTERÉS SOCIAL NACIONAL

El tratamiento de desarrollo tiene como fin principal la regulación y orientación de la urbanización de los terrenos o zonas que sean urbanizables pero que no hayan sido urbanizadas, y en lo que respecta al tratamiento de conservación su objeto es preservar y proteger el patrimonio ambiental, histórico y arquitectónico cultural del municipio o distrito.

ACCESIBILIDAD AL ESPACIO PUBLICO

Es sobre los municipios y Distritos que recae la obligación de velar por la protección de la integridad del espacio público y su destinación al uso común, el respectivo ente territorial deberá garantizar su goce colectivo, previendo que sea apto y habitable para las personas en condiciones de discapacidad o con movilidad reducida, independientemente de los elementos utilizados para que ello ocurra. Por lo tanto, los municipios y distritos deben adecuar los espacios públicos con elementos indicados para el tránsito y desplazamiento de personas en condición de discapacidad. Para el caso puntual de vías públicas, estas deberán adecuarse conforme lo dispuesto en los Planes para la Adaptación de los Espacios Públicos, Edificios, Servicios e Instalaciones Dependientes del respectivo municipio o Distrito, garantizando su accesibilidad física sin ningún tipo de limitación, permitiendo a las personas en condición de discapacidad ejercer de manera efectiva su derecho a la locomoción.

RESOLVER LICENCIAS URBANISTICAS

De acuerdo a lo establecido en el artículo 2.2.6.1.2.3.1 del Decreto 1077 de 2015, el término de cuarenta y cinco (45) días hábiles comprende desde el momento en que la solicitud de licencia urbanística se radica en legal y debida forma, hasta que la misma se resuelve, entendiendo esto último como la emisión del pronunciamiento sobre la viabilidad, negación o desistimiento de la licencia. Entendiendo así que, en el marco del término previamente señalado, y si a ello hubiere lugar, se emitirá el acta de observaciones y correcciones de que trata el artículo 2.2.6.1.2.2.4 del Decreto 1077 de 2015, mediante la cual se informa al solicitante sobre las actualizaciones, correcciones o aclaraciones que debe realizar al proyecto y los documentos adicionales que debe aportar para decidir sobre la solicitud.

SUELO RURAL NORMAS GENERALES

Los predios pueden ser subdivididos por debajo de la UAF en los casos excepcionales previstos por el artículo 45 de la Ley 160 de 1994 pero, en todo caso, atendiendo lo dispuesto por el Plan de Ordenamiento Territorial y la normatividad agraria, cultural y ambiental aplicable a esta clase de suelo y advirtiendo que, se garantice el mantenimiento de la naturaleza rural de los terrenos y que no se dé lugar a la implantación de actividades urbanas o la formación de núcleos urbanos de población. Finalmente, es oportuno destacar que la figura jurídica denominada “unidad mínima de actuación” no corresponde a un criterio de división de la propiedad rural sino a un criterio de extensión mínima superficiaria para el otorgamiento de licencias de parcelación en suelo rural categoría suburbano.

DISPOSICIONES LICENCIAS URBANISTICAS

Si bien el numeral 3 del artículo 2.2.6.1.2.3.6 del Decreto 1077 de 2015 no hace referencia a cómo deben exhibirse la licencia y planos frente al requerimiento de una autoridad, en consonancia con lo señalado en el Código General del Proceso al indicar que son documentos todo objeto mueble que tenga carácter representativo o declarativo, las fotografías o escáner se presumen válidos y auténticos, y por lo tanto podrán exhibirse mediante medios tecnológicos

POT CONTENIDOS Y PROCEDIMIENTOS

El Programa de Ejecución es el instrumento en el cual se concretan las actuaciones sobre el territorio para el período de la correspondiente administración municipal o distrital, en concordancia con los programas y proyectos que se establecen para toda la vigencia del plan de ordenamiento territorial. Teniendo que, en el marco de la articulación del Programa de Ejecución con el Plan de Inversiones del Plan de Desarrollo, se definirán las prioridades, la programación de actividades, las entidades responsables y los recursos respectivos.

RECONOCIMIENTO DE EDIFICACIONES

No son procedentes los reconocimientos que edificaciones existentes que no hayan concluido, cinco (05) años, antes de la entrada nen vigencia de Ley 1848 de 2017. La fecha de entrada en vigencia de dicha norma corresponde al 18 de julio de 2017. En ese orden, para las edificaciones que se hayan culminado con posterioridad al17 de julio de 2012, no proceden la expedición de actos de reconocimiento.

LICENCIA DE CONSTRUCCION SERVIDUMBRE

Previo a adelantar obras de construcción, se requiere de la expedición de una licencia urbanística en la modalidad correspondiente, sobre la cual se certificará el cumplimiento de las normas en las que se fundamenta. Por lo tanto, las normas que reglamentan los usos permitidos para adelantar cualquier actividad sobre los predios de los municipios y distritos, así como las normas de edificabilidad que determinan el potencial construible y las condiciones volumétricas de las edificaciones que se construyan, son las establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial, y sobre ellas, se debe expedir una licencia urbanística como requisito para adelantar obras de construcción.

OTRAS ACTUACIONES Y DISPOSICIONES

Si los proyectos de parcelación y/o urbanización, pretenden acogerse al régimen de propiedad horizontal, se deberán tramitar junto con las licencias urbanísticas, antes enunciadas los actos de aprobación de los planos de propiedad horizontal, de conformidad con lo establecido en el artículo 2.2.6.1.3.1.de la Sección 3 del Capítulo 1 del Título 6 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015, modificado por el Decreto 1783 de 2021.

ECOBERTURA

A través de la Resolución 0019 de 20221 el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio define los requisitos técnicos de construcción sostenible para el programa FRECH NO VIS conocido como Ecobertura, el cual posibilita la adquisición de edificaciones tipo residencial para el segmento No VIS que incluyan requisitos de sostenibilidad en la construcción de vivienda nueva, mediante una cobertura de tasa de interés diferenciada para este tipo de edificaciones, al que pueden acceder los deudores o locatarios que adquieran viviendas que cumplan con los requisitos y medios de acreditación que para su efecto definió el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio en la norma referida.

REQUISITOS SUPERVISOR TECNICO

La supervisión técnica debe recaer en un profesional que sea ingeniero civil o arquitecto o constructor en arquitectura e ingeniería, esto con el fin de garantizar de acuerdo a su formación la viabilidad de la construcción del proyecto urbanístico, Citado lo previo, es indispensable que para poder tener la calidad de supervisor técnico se cuente con una experiencia en ejercicio mayor a cinco años, la cual es contada posterior a la expedición de la tarjeta profesional, así mismo deberá poseer la matricula profesional y acreditar ante la Comisión Asesora Permanente para el Régimen de Construcciones Sismorresistentes dicha experiencia e idoneidad, lo anterior lo establecen los artículos 35 y 36 de la Ley 400 de 1997.

IMPLEMENTACION FIGURA CURADOR URBANO

De conformidad con lo anterior y en correspondencia con el artículo 2.2.6.6.3.1 del Decreto 1077 de 2015, es competencia del Departamento Administrativo de la Función Pública adelantar el concurso de méritos para la designación de curadores urbanos, teniendo que, en lo que corresponde a la elaboración de las pruebas de conocimiento técnico y específico escritas para ser aplicadas a los aspirantes al concurso de méritos, recibirá el apoyo de la Superintendencia de Notariado y Registro. Ahora bien, en este proceso, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio cumple el rol de determinar los municipios que, de acuerdo con su actividad edificadora, requieren implementar la figura de curador urbano y emitir concepto previo al concurso de méritos. Esto significa que se determina de conformidad con las licencias urbanísticas que hayan sido emitidas en el territorio.