Conceptos Jurídicos

LICENCIA DE CONSTRUCCION SERVIDUMBRE

Previo a adelantar obras de construcción, se requiere de la expedición de una licencia urbanística en la modalidad correspondiente, sobre la cual se certificará el cumplimiento de las normas en las que se fundamenta. Por lo tanto, las normas que reglamentan los usos permitidos para adelantar cualquier actividad sobre los predios de los municipios y distritos, así como las normas de edificabilidad que determinan el potencial construible y las condiciones volumétricas de las edificaciones que se construyan, son las establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial, y sobre ellas, se debe expedir una licencia urbanística como requisito para adelantar obras de construcción.

OTRAS ACTUACIONES Y DISPOSICIONES

Si los proyectos de parcelación y/o urbanización, pretenden acogerse al régimen de propiedad horizontal, se deberán tramitar junto con las licencias urbanísticas, antes enunciadas los actos de aprobación de los planos de propiedad horizontal, de conformidad con lo establecido en el artículo 2.2.6.1.3.1.de la Sección 3 del Capítulo 1 del Título 6 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015, modificado por el Decreto 1783 de 2021.

ECOBERTURA

A través de la Resolución 0019 de 20221 el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio define los requisitos técnicos de construcción sostenible para el programa FRECH NO VIS conocido como Ecobertura, el cual posibilita la adquisición de edificaciones tipo residencial para el segmento No VIS que incluyan requisitos de sostenibilidad en la construcción de vivienda nueva, mediante una cobertura de tasa de interés diferenciada para este tipo de edificaciones, al que pueden acceder los deudores o locatarios que adquieran viviendas que cumplan con los requisitos y medios de acreditación que para su efecto definió el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio en la norma referida.

REQUISITOS SUPERVISOR TECNICO

La supervisión técnica debe recaer en un profesional que sea ingeniero civil o arquitecto o constructor en arquitectura e ingeniería, esto con el fin de garantizar de acuerdo a su formación la viabilidad de la construcción del proyecto urbanístico, Citado lo previo, es indispensable que para poder tener la calidad de supervisor técnico se cuente con una experiencia en ejercicio mayor a cinco años, la cual es contada posterior a la expedición de la tarjeta profesional, así mismo deberá poseer la matricula profesional y acreditar ante la Comisión Asesora Permanente para el Régimen de Construcciones Sismorresistentes dicha experiencia e idoneidad, lo anterior lo establecen los artículos 35 y 36 de la Ley 400 de 1997.

IMPLEMENTACION FIGURA CURADOR URBANO

De conformidad con lo anterior y en correspondencia con el artículo 2.2.6.6.3.1 del Decreto 1077 de 2015, es competencia del Departamento Administrativo de la Función Pública adelantar el concurso de méritos para la designación de curadores urbanos, teniendo que, en lo que corresponde a la elaboración de las pruebas de conocimiento técnico y específico escritas para ser aplicadas a los aspirantes al concurso de méritos, recibirá el apoyo de la Superintendencia de Notariado y Registro. Ahora bien, en este proceso, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio cumple el rol de determinar los municipios que, de acuerdo con su actividad edificadora, requieren implementar la figura de curador urbano y emitir concepto previo al concurso de méritos. Esto significa que se determina de conformidad con las licencias urbanísticas que hayan sido emitidas en el territorio.

SUPERVISION TECNICA Y PERMISO DE OCUPACION

La “autorización de ocupación de inmuebles” está definida como acto mediante el cual la autoridad competente para ejercer el control urbano y posterior de obra certifica, en general, que las obras construidas se encuentran conformes con la licencia de construcción respectiva y, por otro lado, la “certificación técnica de ocupación” resulta necesaria una vez concluidas las obras aprobadas en la respectiva licencia de construcción y previamente a la ocupación de nuevas edificaciones, en donde un supervisor técnico independiente certifica que la obra contó con la supervisión correspondiente y que la edificación se ejecutó de conformidad con los planos, diseños y especificaciones técnicas, estructurales y geotécnicas exigidas por el Reglamento Colombiano de Construcciones Sismorresistentes y aprobadas en la respectiva licencia.

PROCEDIMIENTO REVISION DISEÑOS

La revisión de los diseños estructurales debe ser ejercida por un profesional diferente al que los elaboró, que no tenga relación laboral o contractual con este, ni con la empresa que tuvo a su cargo la elaboración de cada uno de los diseños y estudios respectivamente. En el evento en que el municipio o distrito no cuente con este profesional la Ley permite que la revisión de los diseños se realice por un profesional a costa de quien solicite la licencia y será ejercida por profesionales independientes o, por otra parte, por el curador urbano del municipio más cercano del mismo departamento.

COMPETENCIA EN LICENCIAMIENTO

Las autoridades competentes para la revisión de las solicitudes de licencias urbanísticas deberán verificar como mínimo el cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables al predio, así como las normas de construcción sismorresistente de que trata la ley 400 de 1997 y la Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente NSR-10.

LICENCIAMIENTO URBANISTICO

Las escalas y condiciones técnicas para la elaboración de los Estudios Básicos, se encuentran descritas en los artículos 2.2.2.1.3.1.1, 2.2.2.1.3.1.2 y 2.2.2.1.3.1.3 del decreto mencionado, y hacen referencia principalmente a los insumos que deben ser considerados para realizar la caracterización y zonificación de amenaza, así como la definición de las áreas con condición de riesgo y/o amenaza según el fenómeno analizado (deslizamientos, inundaciones y/o avenidas torrenciales).

DECLARATORIA DE DESARROLLO Y CONSTRUCCION PRIORITARIA

La declaratoria de desarrollo y construcción prioritaria de un inmueble se preverá en el programa de ejecución del plan de ordenamiento territorial o directamente en el contenido de este instrumento.

GENERALIDADES PROCEDIMIENTO EXPEDICION LICENCIAS

El termino para el estudio, trámite y expedición de las licencias, tiene origen legal (numeral 3 artículo 99 de la Ley 388 de 1997) de modo tal que no es dable concluir que sea de libre albedrío su aplicación por parte de las autoridades competentes en los municipios y distritos. De acuerdo con esto, los curadores urbanos y la entidad municipal o distrital encargada del estudio, trámite y expedición de las licencias, según el caso, cuentan con un plazo máximo de cuarenta y cinco (45) días hábiles (prorrogables) para resolver las solicitudes de licencias y de modificación de licencia vigente, contados desde la fecha en que la solicitud haya sido radicada en legal y debida forma, so pena de que opere el silencio administrativo positivo.

LICENCIAMIENTO NO CONVENCIONAL

De acuerdo a lo establecido en la Circular Externa N. 2021EE0090167 del 5 de agosto de 2021 expedida por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, cuando se trate de estructuras livianas cuyo comportamiento dinámico difiere del de una edificación convencional, está por fuera del alcance o no cumpla alguno o ningún requisito del Reglamento NSR-10, o la norma que la adicione, modifique o sustituya, y su uso primordial es distinto a la habitación u ocupación por seres humanos, no requerirá previa a su instalación y/o ensamble de la obtención de una licencia de construcción.

REGIMEN DE EXCEPCION

De acuerdo a lo establecido en el artículo 4° de la Ley 400 de 1997 define de la siguiente manera la “edificación” así: “Edificación. Es una construcción cuyo uso primordial es la habitación u ocupación por seres humanos”, se considerará edificación a toda construcción cuyo uso primordial sea la habitación u ocupación por seres humanos. Esta definición es importante, toda vez que, a partir de ella se debe cumplir lo prescrito en las secciones A.1.2.4, del Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente NSR-10.

SUPERVISION TECNICA INDEPENDIENTE

Las actas de la supervisión técnica independiente y el certificado técnico de ocupación son remitidos a la autoridad que ejerce el control urbano del Distrito o Municipio, según sea el caso, en tanto es la competente para verificar el cumplimiento de las normas urbanísticas, y será la encargada de remitir copia de estos documentos a la entidad encargada de conservar el expediente del proyecto.

GENERALIDADES EXPEDICION LICENCIAS

Los curadores urbanos, en los municipios y/o distritos en los que esté implementada la figura, serán los facultados para expedir las licencias de urbanización, parcelación, subdivisión y construcción, y sin perjuicio de ello, los municipios y distritos serán los competentes para la expedición de las licencias de intervención y ocupación del espacio público, en los términos del Decreto 1077 de 2015, y siempre y cuando, así este definida la competencia al interior del municipio y/o distrito administrativamente.

LICENCIA DE CONSTRUCCION EN OBRAS

Previo a adelantar obras de construcción, se requiere de la expedición de una licencia urbanística en la modalidad correspondiente, sobre la cual se certificará el cumplimiento de las normas en las que se fundamenta. Dentro del marco de la revisión técnica, jurídica, estructural, urbanística y arquitectónica de los proyectos objeto de solicitud, los curadores urbanos o la autoridad municipal o distrital encargada del estudio, trámite y expedición de las licencias, procederán a señalar todas las reservas, secciones viales, afectaciones o limitaciones urbanísticas que eventualmente tenga el predio objeto de solicitud, con fundamento en las normas establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrollen y complementen.

ACREDITACION DE POSEEDOR

Respecto a lo atinente a la acreditación de poseedor en el marco de las solicitudes de licencias urbanísticas, resulta oportuno aclarar que, ni el Decreto 1077 de 2015, ni la Resolución 462 de 2017, modificada por la Resolución 1025 2021, establecen requerimiento y/o exigencias probatorias para esto, de lo cual se concluye que sobre este aspecto quien solicita la licencias urbanística cuenta con toda la libertad probatoria para demostrar la posesión. En consecuencia, se deben tener en cuenta los medios de prueba establecidos en el Código General del Proceso con el fin de demostrar dicha circunstancias para que sea aportada en la solicitud de licenciamiento.

CONSEJOS CONSULTIVOS DE ORDENAMIENTO

Los alcaldes de los municipios o distritos, según sea el caso, con población superior a los treinta mil (30.000) habitantes, deberán determinar la conformación de los Consejos Consultivos de Ordenamiento, reglamentando su conformación, funciones y operación entre otras. En tal sentido, es el alcalde municipal o distrital, o el mismo Consejo Consultivo de Ordenamiento, quienes determinarán la necesidad de adecuar su reglamento y todas aquellas condiciones y aspectos que propendan por el eficaz funcionamiento de dicha instancia. Así mismo, señala el mencionado artículo que serán funciones de este Consejo, el seguimiento del plan de ordenamiento territorial y proponer sus ajustes y revisiones cuando sea del caso.

AMPLIACION DE LICENCIAS DE CONSTRUCCION

La edificación que incremente el área construida podrá aprobarse adosada de la construcción existente, siempre y cuando la sumatoria del área a incrementar, no exceda lo permitido en la norma urbanística.

LINEAMIENTOS DE ECOBERTURA

La iniciativa Ecobertura, surge del cumplimiento del compromiso 1.6 del CONPES 4002 de 2020 asignado al Ministerio de Hacienda y Crédito Público con apoyo del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio enfocado en “Diseñar, reglamentar e implementar un mecanismo para la promoción de inclusión de criterios de sostenibilidad en los inmuebles residenciales”. Es así que, actualmente ambas carteras cuentan con un desarrollo regulatorio que posibilita la adquisición de edificaciones tipo residencial para el segmento No VIS que incluyan requisitos de sostenibilidad en la construcción de vivienda nueva, mediante una cobertura de tasa de interés diferenciada para este tipo de edificaciones, al que pueden acceder los deudores o locatarios que adquieran viviendas que cumplan con los requisitos y medios de acreditación que para su efecto definió el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio a través de la Resolución 0019 de 2022.